정부가 규제 풀어줬는데 전세대출이 안 된다고요? 신축 아파트에 자금이 몰려 '일반 전세' 찾기 하늘의 별 따기

요즘 전세 구하려고 은행에 가면 점원이 미안한 얼굴로 말해요. "죄송하지만 전세대출이 사실상 어렵습니다." 정부가 가계대출 규제를 풀어줬는데도 말이죠. 이게 무슨 일일까요?

정부 규제는 풀었는데, 은행은 돈을 안 준다?

지난 몇 년간 금융당국은 주택담보대출을 많이 풀어주지 않으려고 애를 썼습니다. 전세 사기가 터지고 부동산 투기가 심해지면서 "가계대출을 줄여야 한다"는 방침이었거든요. 그런데 올해 들어 정부가 "좀 풀어줘야겠다"며 가계대출 규제를 완화했습니다.

그러면 당연히 "아, 이제 대출 받기 쉬워지겠네"라고 생각하시겠죠? 그런데 현실은 정반대예요. 오히려 일반인들이 전세대출을 받기가 더 어려워졌다고 합니다. 마치 정부가 한 손으로는 문을 열어주고, 다른 한 손으로는 막는 셈이네요.

신축 아파트 집단대출이 모든 돈을 가져가고 있다

이 현상의 원인은 간단합니다. 규제가 풀리면서 생긴 "신규 대출 여력"이 약 30조 원대인데, 이 돈이 거의 다 어디로 가고 있을까요? 바로 신축 아파트의 집단대출입니다.

신축 아파트가 준공될 때 수백, 수천 가구가 한꺼번에 대출을 받아요. 이게 대출 시장에서 얼마나 큰 파이를 차지하는지 아십니까? 상당히 크다고 해요. 그래서 은행 입장에서는 "우리가 줄 수 있는 대출금의 대부분을 신축 아파트에 쏟아부어야 하니까, 일반 전세에까지 신경 쓸 여유가 없다"는 식이 되어버린 거예요.

은행도 결국 비즈니스입니다. 수백 가구가 한번에 몰려와서 신청하는 신축 아파트 대출이 처리하기도 편하고, 승인하기도 수월합니다. 반면 "저 집 전세 받는데 대출해주세요"라고 오는 개별 고객들은 한 건 한 건 심사해야 하니까요. 은행이 자연스럽게 신축 쪽으로 쏠리는 거라고 봅니다.

전세를 못 구하는 분들은 정말 난처한 상황이다

우리 부모님 세대를 생각해보세요. 지금 은퇴하신 분들은 이제 전세로 사시는 분들이 많습니다. 월세로 바꾸기엔 월 부담이 너무 크고, 매매로 바꾸자니 집값도 비싸고 해서요. 그런데 전세계약이 끝나고 새 집을 구해야 할 때 전세대출이 없으면 어떻게 될까요?

"직금으로 해결하겠지"라고 할 수 없는 분들이 대부분입니다. 평생 일해서 모은 돈이 있긴 한데, 그걸 다 집에 쏟아붓기엔 나중에 생활비가 부족할 수 있으니까요. 결국 전세대출이 있어야 안정적으로 지낼 수 있는 거죠.

젊은 세대도 마찬가지입니다. 신혼부부들이 신축 아파트를 살 여력이 없으면, 기존 아파트 전세나 다세대주택 전세로 시작하려고 해요. 그런데 대출이 안 되니까 아예 포기하거나, 월세로 바꿔야 하는 상황이 벌어지고 있다고 합니다.

대출받기 위해 밤새 줄을 선다고?

더 웃지 못할 현상도 생겼어요. 주담대(주택담보대출)는 어떻게든 받으려는 사람들이 많으니까, 은행 오픈 시간에 줄을 서기 시작합니다. "오픈런"이라고 부르는 현상인데, 마치 신발 신발이나 핸드폰 신상품 출시 때처럼요. 아침 일찍부터 은행 앞에 줄을 서서 "이 대출 가능한가요?" 묻는 거죠.

이렇게까지 하면서도 전세대출은 "죄송합니다"라는 대답만 돌아온다니요. 규제가 풀렸다고 해서 모든 사람이 다 혜택을 보는 게 아니라는 뜻입니다.

그럼 앞으로 어떻게 될까?

이 문제가 빨리 해결되기는 어렵다고 해요. 왜냐하면 신축 아파트 분양은 계속될 것이기 때문입니다. 정부도 "부동산 공급을 늘려야 한다"고 계속 말하고 있으니까요. 그럼 그에 따른 집단대출 수요도 계속 나올 텐데, 은행의 대출 규모는 그리 늘어나지 않을 가능성이 높습니다.

일부 전문가들은 "정부가 나서서 전세대출을 지원하는 상품을 더 만들거나, 주택금융공사 같은 정책금융기관을 통해 전세대출을 활성화해야 한다"고 제안하고 있습니다. 시중은행이 안 해주면, 국가가 직접 나서라는 뜻이죠.

당신의 전세 계약은 안전한가?

지금 전세로 살고 계신 분들은 특히 주의가 필요합니다. 전세계약이 끝나갈 때가 되면, 새로운 집을 구해야 하는데 대출이 어려워지면 정말 답답한 상황이 펼쳐질 수 있거든요.

혹시 전세계약이 1~2년 남았다면, 지금부터 다음 집을 알아보는 것도 방법입니다. "아직 멀었는데"라고 생각할 수 있지만, 시장이 계속 경직되면 선택지 자체가 줄어들 수 있으니까요. 또 "이 정도면 전세금으로 충분한가?" 혹은 "대출 받을 수 있을까?"를 미리 은행에 물어봐두는 것도 좋습니다.

집을 옮겨야 할 때가 되어서 우리 정부가 문제를 막 풀어줄 거라고 기대하기보다는, 지금부터 천천히 준비하시는 게 현명할 것 같습니다.