용적률 풀어도 재건축이 안 된다고요? 서울시와 국토부가 팽팽한 이유

오세훈 시장의 '용적률 카드'가 왜 막혔을까

서울의 30~40년 된 아파트에 사시는 분들이라면 요즘 뉴스를 보면서 한숨이 나올 겁니다. 오세훈 서울시장이 지난달 국토교통부와 만나 "민간 재건축의 법적 상한 용적률을 1.2배로 올려달라"고 제안했거든요. 쉽게 말해서, 지금보다 더 높은 건물을 지을 수 있게 해달라는 거예요.

"그럼 용적률이 뭐죠?" 하실 분들을 위해 잠깐 설명하자면, 용적률은 땅 넓이에 비해 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지를 정하는 규칙입니다. 쉽게 말해 1,000평짜리 땅에 용적률이 200%라면, 1층짜리 2,000평짜리 건물이나, 20층짜리 100평짜리 건물을 지을 수 있다는 뜻이에요.

재건축할 때 용적률을 높일 수 있다면 어떤 장점이 있을까요? 건설사 입장에서는 더 많은 아파트를 지을 수 있으니까 이득이 커지고, 그러면 주민들의 이주비나 보상이 더 관대해질 수 있다는 거죠. 50대 이상 주택 소유자들이라면 "그럼 내가 산 집이 더 비싸게 팔려서 새 집도 좋은 데 장만하고, 이주 과정도 수월해지겠네?" 이렇게 생각하기 쉬워요. 실제로 재건축을 기다리고 있는 많은 분들이 그런 기대를 갖고 있습니다.

그런데 국토교통부가 선뜻 승인을 안 하고 있어요. 왜 그럴까요?

국토부가 '안 된다'고 버티는 이유

국토교통부의 반대 이유를 크게 세 가지로 나눠 설명해볼게요.

**첫째, 서울 집값이 더 오르면 안 된다는 우려입니다.** 지금도 서울 아파트는 비싼데, 용적률을 높여서 더 많은 아파트를 지을 수 있게 해주면 새로 지어지는 아파트 값이 비싸질 수 있다는 거예요. 이미 집 없는 젊은 세대나 중산층이 서울에서 집을 못 사고 있는데, 재건축으로 더 비싼 아파트만 늘어나면 "일반인들은 집을 못 사고, 재건축 주민들만 배부르는 건 아니냐"는 비판이 나올 수 있다는 계산이에요.

**둘째, 기존 도시 계획과의 조화 문제입니다.** 서울의 각 지역마다 정해진 도시 계획이 있어요. 예를 들어 "강남의 이 지역은 저층 주택지로 유지하겠다", "이 지역은 중층 아파트 단지로 조성하겠다" 이런 식으로요. 용적률을 마구 올려주면 이런 계획이 뒤바뀔 수 있다는 우려가 있습니다. 한두 단지가 아니라 여러 곳에서 "우리도 높게 지으면 이득인데?" 하고 몰려오면, 결국 서울 전체의 도시 형태가 예상과 다르게 바뀔 수도 있다는 거죠.

**셋째, 공공성 문제예요.** 용적률을 올려주는 건 결국 민간 건설사와 기존 주민들에게 부동산 가치 상승이라는 '이득'을 주는 겁니다. 그 대신 공공에게 돌아올 게 뭐가 있냐는 질문이 생기는 거죠. 예를 들어 도로를 넓혀달라, 공원을 만들어달라, 공공임대 아파트를 일부 포함시켜달라 같은 요구가 생길 수 있다는 의미예요.

50대 이상 재건축 주민들의 입장은

이런 정부의 입장을 이해하면서도, 재건축을 기다리는 분들 입장에서는 답답할 수밖에 없습니다. 왜냐하면요.

지금 강남이나 서초, 강북의 오래된 아파트 거주자라면 대부분 30년 이상 그 집에 살면서 자산을 쌓은 분들이에요. "이제 재건축되면 이 자산을 현금화해서 노후자금으로 쓰거나, 아니면 새로 지어진 더 좋은 아파트로 옮겨야지" 이렇게 계획했던 거죠.

그런데 용적률 완화가 안 되면 어떤 일이 생길까요? 건설사는 "이익이 별로 안 나니까 재건축 사업을 안 할게요"라고 할 수도 있어요. 아니면 추진하더라도 "그럼 주민들한테서 더 많은 돈을 걷어야겠다"고 할 수 있다는 뜻입니다. 재건축초과이익환수제(정부가 부동산 가치 상승분을 걷어가는 제도)도 있는데, 이제는 정부가 세금을 더 많이 물린다는 뉴스까지 나오고 있잖아요.

쉽게 말해서, 재건축 주민들 입장에서는 "용적률이라도 풀어줘야 이주 과정이 수월해지고, 새 아파트로 이사 가는 데 무리가 안 생긴다"는 거예요.

실제로 이주에 얼마나 영향을 미칠까

구체적인 상황을 하나 생각해보세요. 강남에 전용 80평짜리 아파트를 40년 전에 샀던 분이 있다고 해봅시다. 지금 그 집의 시장 가격이 12억 원 정도라고 쳐요.

재건축이 진행되면서 새로 지어진 아파트가 전용 80평에 13억 5천만 원이라고 합시다. 표면상으로는 "1억 5천만 원만 더 내면 새 집으로 이사할 수 있네"라고 봐요. 하지만 이건 너무 단순한 계산입니다.

실제로는 이렇게 생깁니다:

- 기존 집을 팔아서 받을 돈: 12억 원

- 새 아파트 가격: 13억 5천만 원 (하지만 이건 분양가이고, 실제로 시장에서 거래될 때는 더 비쌀 수도 있어요)

- 여기에 세금, 중개비, 이주비 등이 또 듭니다.

그러면 결국 "기존 자산 + 추가 자금 = 새 아파트 가격"이 되는데, 이 "추가 자금"을 어디서 마련할 거냐가 문제예요. 대출을 받아야 하는데, 금리가 높은 요즘 시대에 몇 억 원을 추가로 빌리는 건 쉽지 않거든요.

용적률을 올려주면 건설사의 이익이 커지고, 그러면 초기 공사비를 덜 걷을 수 있고, 결과적으로 새로 지어지는 아파트의 분양가도 상대적으로 낮춰질 수 있다는 논리예요. 반대로 용적률을 못 올리면, 초기 공사비를 많이 걷어야 하고, 그게 분양가에 반영되어서 "새 집이 너무 비싸서 못 산다"는 상황이 나올 수 있다는 뜻입니다.

특히 50대 이상 주민들은 은행 대출을 받기가 20~30대에 비해 훨씬 어렵잖아요. 그래서 용적률 완화가 얼마나 절실한지 알 수 있는 거죠.

정부의 논리는 또 왜 그럴까

국토부 입장을 다시 한번 이해해보면, 이들은 "전체 시민의 관점"에서 생각하고 있어요.

"만약 강남에서 재건축하는 집들이 모두 더 높게 지어지면, 그 지역의 이미지는 '고급 주거지'에서 '고밀도 개발 지역'으로 바뀔 수 있다. 그러면 젊은 세대들은 더더욱 강남에 집을 못 사게 되고, 기존의 자산가 우위가 고착화되는 거 아닌가?" 이렇게 본다는 거죠.

또한 "만약 용적률을 풀어주면, 기초자치단체나 광역자치단체마다 '우리 지역도 높게 지으면 세수가 는다'고 생각해서 한꺼번에 용적률 완화를 요청할 텐데, 그럼 더 이상 도시 계획을 제대로 할 수 없게 된다"는 우려도 있어요. 도시 계획이란 게 단순히 "땅을 어떻게 쓸 것인가"의 문제가 아니라, 교통, 환경, 녹지, 공공시설 등을 종합적으로 고려해야 한다는 의미예요.

결국 두 입장이 맞서고 있는 거예요. 재건축 주민들은 "나한테 투자하고 40년간 산 자산을 제대로 환산받고 싶다", 정부는 "전체 도시의 미래를 봤을 때 이건 신중해야 한다"는 거죠.

그럼 앞으로 어떻게 될까

현재 오세훈 시장과 국토부 장관이 만나서 협의 중이라고 해요. 아직 결론이 난 건 아니고요.

만약 타협이 이루어진다면, "모든 지역에 용적률 1.2배를 적용하는 게 아니라, 특정 지역(예: 강남역 주변, 교통이 잘 발달한 지역)에만 선택적으로 적용하는" 식의 결론이 나올 가능성이 높아요. 이렇게 하면 정부도 "우리가 도시 전체를 무분별하게 개발하지는 않았다"고 할 수 있고, 재건축 주민들도 "적어도 일부 지역은 조건이 나아졌다"고 할 수 있거든요.

하지만 만약 국토부가 "안 된다"고 계속 버티면, 재건축 사업이 지지부진해질 수 있어요. 그러면 50대 이상 주민들은 "이 집을 언제 팔지? 언제까지 기다려야 하지?" 하면서 계획이 자꾸 미뤄질 수 있다는 뜻입니다.

재건축을 기다리는 분들이 지금 해야 할 것

용적률 논쟁이 언제 결론날지 모르는 상황에서, 혹시 재건축 구역에 살고 계신다면 어떻게 해야 할까요?

**첫째, 내 집이 재건축 대상 지역인지 확인하세요.** "우리 동네 아파트 10년 된 건데, 혹시 재건축 대상이 될까?" 이런 식으로만 생각하면 안 돼요. 조합이 공식적으로 설립되어 활동하고 있는지, 정부 승인이 얼마나 진행됐는지 확인해야 합니다. 이건 보통 주민회나 주민자치위원회에서 알려주거든요.

**둘째, 재건축초과이익환수제가 뭔지 공부해보세요.** 재건축으로 부동산 가치가 올라갈 때, 정부가 그 상승분의 일부를 세금으로 징수하는 제도예요. 최근 정부가 이 세율을 높였다고 하니까, "혹시 나중에 세금을 많이 물려하는 건 아닐까?" 하고 미리 알아두는 게 현명해요.

**셋째, 새로 지어질 아파트 가격이 어느 정도 될지 예상해보세요.** 지금 내 집의 시장 가격과 비교해서 "정말 새 집으로 이사 가면 추가 돈이 얼마나 들까?"를 계산해봐야 합니다. 이건 전문가(공인중개사나 재건축 전문 변호사)와 상담하는 게 정확해요.

**넷째, 이주 자금이 필요하면 미리 준비하세요.** 은행에서 대출받기 어려워질 나이일수록, 미리 자금을 모아두는 게 중요합니다. 정부에서 "재건축 주민들을 위한 특별 대출 제도"를 만들 가능성도 있으니까, 나중에 그런 뉴스가 나면 빠르게 신청하는 것도 방법이에요.

결국 기다림은 계속된다

용적률 논쟁이 언제 마무리될지는 아무도 모릅니다. 정부의 도시 정책과 주민들의 자산 권리가 충돌하는 지점이라서, 쉽게 결론이 날 수 없거든요.

50대 이상 분들 중에 재건축을 기다리고 계신다면, "곧 뉴스가 좋게 나올 거야" 하고 지나치게 낙관하지도, "이제 안 된다"고 좌절하지도 않는 게 현명할 것 같아요. 대신 내 상황을 정확히 파악하고, 필요한 준비를 차근차근 해가는 게 최선이 아닐까 합니다.