기준금리 3%인데 내 대출금리는 왜 더 올랐을까…집값·전월세 미리 알아둘 것

한국은행이 두 달 연속 기준금리를 올렸어요. 지난달 2.75%에서 이번달 3%로 올렸으니, 앞으로 몇 개월을 더 높일 수 있다는 신호인 거죠. 신현송 총재가 기자들에게 "가래로 막기 전에 호미로 미리 막는 게 낫다"고 말한 것도 이런 맥락이에요.

그런데 많은 50대, 60대 집주인과 세입자 분들이 갑자기 불안해하고 계세요. "기준금리가 3%라고 했는데, 은행에서 알려준 내 대출금리는 왜 5~6%가 됐을까?" "전월세가 계속 오를까봐 걱정된다"는 목소리들이 들려오거든요. 오늘 이 부분을 구체적으로 풀어드리겠습니다.

기준금리와 실제 대출금리는 왜 다를까요?

먼저 가장 많은 분들이 헷갈리는 부분부터 정리해볼게요. 한국은행이 "기준금리를 3%로 올렸다"고 발표했다고 해서, 여러분이 받은 주택담보대출 금리가 그대로 3%가 되는 건 아닙니다.

기준금리는 말 그대로 기준일 뿐, 각 은행이 실제로 고객에게 매기는 대출금리는 거기에 은행이 정한 추가 금리를 더하거든요. 우리가 보통 "대출금리 5%"라고 할 때, 그건 기준금리(3%) + 은행의 가산금리(약 2%)를 합친 거예요.

"그럼 은행이 임의로 정하는 건가요?" 네, 맞습니다. 법으로 정해진 기준이 있지만, 결국 은행마다 조금씩 다르게 책정합니다. 신용도가 좋은 고객은 가산금리를 낮춰주고, 신용도가 낮거나 대출 규모가 작은 고객은 조금 더 높이는 식이죠. 그래서 "우리 이웃은 4.5%인데 우린 5.8%라고 했다"는 경험을 하게 되는 거랍니다.

기준금리가 올라가면 내 대출금리는 얼마나 올라갈까?

궁금한 점이 또 하나 있을 거예요. "기준금리가 0.25% 올랐으면, 내 대출금리도 0.25%만 올라가나요?" 라고요.

대답은 "그럴 수도, 아닐 수도 있다"는 건데요. 여기서 중요한 게 바로 **변동금리 vs 고정금리**라는 개념입니다.

변동금리로 대출을 받으신 분이라면, 기준금리가 올라갈 때마다 여러분의 대출금리도 함께 올라갑니다. 기준금리가 0.25% 올랐으니, 대부분 여러분의 금리도 0.25% 올라가게 되는 거죠. 월급이 같은데 빌린 돈의 이자는 자꾸만 커지니까, 같은 금액을 갚고도 실제로는 이자를 더 내게 되는 상황이 벌어집니다.

반대로 고정금리로 대출을 받으신 분은 처음에 정한 금리 그대로 예정된 기간 동안 변하지 않습니다. 그래서 "아, 고정금리로 했으면 좋았을 텐데"라는 후회도 생기고, "고정금리는 왜 처음부터 비쌌지"라는 생각도 들게 되는 거죠.

올해 초 금리가 낮았을 때 고정금리로 갈아탄 분들은 지금 꽤 안심하고 계실 거예요. 하지만 그 당시엔 금리가 조금 높게 책정됐으니까요. 장단이 있는 셈입니다.

내가 잃어버리는 돈, 실제로 얼마나 될까?

좀 더 구체적인 예를 들어볼게요.

서울에서 8억 원대 아파트를 구입하셔서 5억 원을 주택담보대출로 받으신 50대 부부분을 생각해보세요. 변동금리 4.5%로 20년 만기 대출을 받으셨다고 치면, 매달 내시는 원금 + 이자가 대략 30만 원대입니다.

그런데 기준금리가 이번처럼 0.25% 올랐다고 하면, 여러분의 금리는 4.75%가 되겠죠. 그럼 매달 이자가 조금 더 늘어나서, 월 30만 5,000원 정도가 될 수 있어요. 달라진 게 고작 5,000원 아닌가 싶겠지만, 이게 20년을 단기간이 아니라 **20년을 뜻합니다.** 연간 60만 원, 20년이면 1,200만 원을 더 내게 되는 셈이에요.

그리고 기준금리가 계속 올라간다는 예상이 나오고 있거든요. 금통위원들이 "6개월 뒤에는 3.25% 정도가 될 것 같다"고 말하고 있으니까요. 그럼 금리는 계속 오를 가능성이 있다는 뜻입니다.

"우리는 금리가 좀 더 떨어질 때까지 기다렸다가 갈아탈 수 있지 않을까?" 이건 많은 분들의 궁금증인데요. 물론 가능합니다만, 금융기관에 따라 '금리 인하 시 자동 인하'같은 옵션을 미리 약정해야 한다는 게 함정이에요. 없는 계약이라면 나중에 막상 금리가 떨어져도 "우리 은행에선 자동으로 내려주지 않습니다"라는 답을 들을 수도 있습니다. 현재 대출을 받으신 기관에 한번 물어보시는 게 가장 확실해요.

세를 살고 있다면, 전월세는 어떻게 될까?

이제 세를 살고 계신 분들 얘기를 해볼게요.

기준금리가 올라간다는 건, 은행들이 돈을 빌려줄 때 더 높은 이자를 받겠다는 뜻이에요. 그럼 은행에서 돈을 빌려 집을 구입한 집주인들은 어떻게 할까요? 당연히 **전월세를 올려서 그 손실을 메우려고 합니다.**

서울의 한 아파트 단지를 예로 들면, 지금까지 "전세 3억 원"이던 방이 있다고 쳐봅시다. 집주인이 그 3억 원을 대출금리 4.5% 변동금리로 빌렸다면, 매년 약 1,350만 원의 이자를 내고 있었던 거죠. 금리가 4.75%로 올라가면 약 1,425만 원이 되니까, 75만 원을 더 내야 하는 상황이 되는 거예요.

그럼 집주인은 "이번에 전세를 갱신하거나 세입자가 나갈 때 전세금을 올려야겠다"고 생각하게 됩니다. 또는 "월세로 전환해야겠다"고 생각할 수도 있고요. 즉, **우리가 내는 전월세는 계속 오를 가능성이 높아진다는 뜻입니다.**

실제로 지난주 서울의 아파트 시장을 보면, 강남 강서 같은 지역에서 세 가격이 오르고 있어요. 특히 노원, 도봉 같은 지역에서는 전월세의 상승률이 더 크게 나타났다고 합니다. 이미 시장이 "앞으로 금리가 더 오를 것 같으니까" 미리 대비하는 중인 거죠.

"그럼 우리는 그냥 당하는 거네요?" 라는 한숨이 나올 법한데요. 완전히 그건 아닙니다. 전월세 계약을 할 때 조금 더 신중해질 필요가 있다는 뜻입니다. 가능하면 고정 전세금이나 장기 월세 계약으로 변동폭을 줄이는 것도 하나의 방법이거든요.

수도권 집값, 앞으로 어떻게 될까?

재미있는 건, 기준금리가 올라가도 서울의 집값이 균등하게 떨어지지 않는다는 거예요.

지난주 자료를 보니까 강남, 서초, 송파 같은 강남 3구의 아파트값은 떨어지고 있었어요. 고가 주택이 많은 이곳에선 이미 오를 대로 올랐기 때문에, 금리 인상 소식에 "이제는 팔아야 할 때 아닐까"라는 판단이 생기는 거죠. 집주인들이 매물을 내놓으니까 자연스럽게 가격도 내려가는 겁니다.

반대로 노원, 도봉, 강서 같은 지역과 수도권의 화성, 성남, 용인 같은 지역의 집값은 여전히 오르고 있었어요. 특히 "반도체 벨트"라고 불리는 화성 동탄 지역은 삼성전자의 사내 대출 지원 소식이 나오면서 더 뛰고 있었습니다.

이렇게 지역별로 차이가 나는 이유는 뭘까요? 중저가 주택을 찾는 사람들이 여전히 많기 때문입니다. 50대, 60대 부부 중에도 "강남은 너무 비싸니까, 강북이나 경기도의 교통 좋은 곳으로 옮기고 싶다"고 생각하는 분들이 많아요. 금리가 올라가도 역시 "가성비 좋은 곳"은 계속 사려는 수요가 있는 거죠.

한국은행은 왜 이렇게 기준금리를 올릴까?

여기서 한 가지 더 이해하면 도움이 될 거 같아요. 왜 한국은행이 이렇게 성급하게 (이례적으로 두 달 연속) 금리를 올리고 있을까요?

공식적인 답은 "물가 때문"입니다. 지금 여름이니까 아이스크림, 음료 같은 계절 상품이 비싸지고, 에너지 가격도 오르고 있어요. 그러면 가계 전체의 물가가 올라가는데, 이걸 미리 잡지 않으면 "앗, 너무 늘어났다"는 상황이 될 수 있거든요. 그래서 호미로 미리 막는다는 거예요.

또 하나는 "집값 안정"입니다. 최근 몇 년간 서울의 아파트값이 계속 올랐잖아요. 50대, 60대가 젊을 때는 남은 돈이 많으니까, "저금리면 집을 사는 게 낫지" 이렇게 생각하게 되거든요. 금리를 올리면 "아, 이제 돈을 빌려 가지고 집을 사는 게 비싼데?" 이렇게 생각하게 되고, 자연스럽게 집값 상승 속도가 줄어든다는 거죠.

앞으로 준비해야 할 것들

변동금리로 대출을 받으신 분들이라면 이제 조금 다른 마음으로 살림을 꾸려야 할 것 같아요.

첫째, 가능하면 **대출금리가 더 오르기 전에 고정금리로 갈아탈 기회를 살펴보세요.** 금융기관마다 조건이 다르니까, 현재 대출받은 곳과 다른 은행을 비교해보면 도움이 될 거예요. 물론 고정금리로 가면 처음엔 금리가 더 높겠지만, 앞으로 금리가 계속 오를 것 같다면 "이 정도 손해는 감수하는 게 낫다"고 판단할 수도 있거든요.

둘째, 세를 살고 계신 분이라면 **전세 갱신이나 계약 갱신 시기가 다가올 때 조금 일찍 움직이세요.** 금리가 계속 오르다 보면 집주인들도 당연히 전월세를 더 올리려고 할 테니까요. 지금이 "아직 상대적으로 조건이 나은 때"라는 뜻입니다.

셋째, 집을 사려고 생각하는 분들은 **"저금리 언제 올 거냐" 하면서만 기다리지 마세요.** 금통위원들이 "앞으로 1~2회 더 인상 가능성이 있다"고 했으니까, 금리는 당분간 올라갈 가능성이 높아요. 지금이 상대적으로 "마지막 기회"일 수도 있다는 뜻입니다. 물론 개인의 재정 상황을 먼저 봐야 하지만요.

마지막 당부

금리 인상이라는 뉴스는 분명 누구에게나 걱정을 주는 소식입니다. 특히 원금과 이자를 꼬박꼬박 내고 있는 50대, 60대 분들은 "이제는 언제까지 버틸 수 있을까" 이런 불안감이 드실 수 있어요.

하지만 기억할 점은, 우리나라의 기준금리가 3%라는 건 여전히 **세계 평균에 비하면 낮은 수준**이라는 거예요. 몇 년 전에는 이 정도가 당연했으니까요. 물가를 잡고 경제를 안정시키기 위한 필요한 조치라고 보면, 어느 정도는 감수해야 하는 부분이 있습니다.

다만 본인의 상황에 맞춰 차근차근 대비한다면, 이 변화를 버틸 수 있을 거예요. 주택담보대출을 받은 은행에 문의하고, 전월세 계약을 갱신할 때는 조금 더 신중하게, 그리고 가족과 함께 살림을 다시 정리해보세요. 그게 가장 실질적인 준비라고 생각합니다.