서울 아파트 1,500세대밖에 못 나온다고?…용산공원까지 내놓은 정부의 '주택 비상'이 뭘까

요즘 뉴스를 보다 보면 정부가 자꾸 주택 공급 대책을 내놓는데, 솔직히 뭐가 뭔지 헷갈리시죠. 지난주 정부가 또 발표한 주택 공급 계획을 보니 서울에서 나오는 신규 물량이 고작 1,500세대라고 해요. 그것도 끌어모은 게 1,500세대라니, 수도권에서 공급할 물량 중에 서울의 몫이 이 정도라는 뜻입니다. 뭔가 부족한 느낌이 들지 않나요? 정부도 그래서 뭔가 더 큰 카드를 꺼내려고 하고 있다고 합니다.

1,500세대는 정말 적은 건가요?

일단 숫자부터 실감이 안 날 수 있으니까 비교해볼게요. 서울에서 매해 얼마나 많은 가구(살 사람들)가 늘어나고, 아파트가 필요한지를 보면 알 수 있어요. 서울 인구는 줄어들고 있긴 하지만, 아직도 많은 사람들이 서울에서 살고 싶어 하잖아요. 전문가들이 말하는 서울의 연간 필요 주택 수는 보통 2만~3만 호대라고 합니다.

그러니까 1,500세대라는 건... 정말 진짜 물에 한 방울 떨어뜨리는 수준이란 거예요. 서울 전체에서 남는 집이 몇 채나 될까를 생각해보면, 이 정도 공급량으로는 아파트값을 잡기 어려울 수밖에 없다는 뜻이기도 합니다.

정부가 갑자기 용산공원까지 꺼내든 이유

그래서 정부가 지난주 김윤덕 국토교통부 장관 입을 통해 나온 얘기가 바로 "용산공원 전체를 검토하겠다"는 거예요. 용산공원이라고 하면 뭔가 공원인데 거기에 집을 지으려고? 이렇게 생각하실 수 있어요. 맞습니다. 정부가 정말 그걸 생각 중이라고 합니다.

용산공원은 옛날 미군 기지가 있던 곳인데, 여기가 상당히 넓아요. 용산공원 전체뿐 아니라 그 안에 있는 어린이정원까지 포함해서 주택 공급 후보지로 본다고 했으니, 정부 입장에선 정말 손을 쓰는 거죠. "이제 기존 정책으로는 안 되니까 좀 더 대담하게 가야 한다"는 신호인 셈입니다.

"9월 말쯤 추가 발표한다"는 게 뭘 의미할까

정부는 이르면 9월 말에 추가 공급 후보지를 또 발표하겠다고 했어요. "어? 벌써 또 발표할 게 있다고?" 이렇게 생각하실 수 있는데, 그건 이 1,500세대 발표가 "첫 번째 손"이라는 뜻입니다. 더 큰 대책이 준비 중이라는 거죠.

지금 아파트값 문제, 전세값 문제로 가족들 사이에서도 갈등이 생기는 상황이잖아요. 전세에서 월세로 바뀌고, 월세 자체도 자꾸 오르니까 젊은 세대가 힘들어하는 상황을 정부도 알고 있어요. 그래서 "계속 손을 쓰고 있다"는 메시지를 주려고 하는 것 같습니다.

용산공원이 집이 된다면, 누가 제일 영향을 받을까

재미있는 건 용산공원에 주택이 들어선다면, 지역 부동산값이 어떻게 될까 하는 거예요. 왜냐하면 용산은 지금도 아파트가 비싼 곳이기도 하거든요. 그런데 대량으로 새 주택이 공급되면?

먼저 주변 기존 주택(특히 지금 전세나 월세로 들어 있는 가구들)에는 좋은 소식일 수 있어요. 새 집이 들어오면서 세상에 집이 많아지니까, 월세값이 올라가기 어려워질 수 있거든요. 요즘처럼 "월세가 자꾸 올라서 걱정" 하시는 분들은 이런 뉴스가 반가울 수밖에 없죠.

반대로 용산 일대에서 전세로 집을 빌려주고 계신 분들은? 좀 신경 쓸 부분이 있을 수 있어요. 새 주택이 들어오면서 전세 이사 수요가 줄어들 수도 있기 때문이죠. 물론 이건 "그럴 수도 있다"는 차원의 얘기이고, 실제로 얼마나 영향을 받을지는 공급되는 주택의 수, 가격대, 위치 등에 따라 달라집니다.

왜 자꾸 새 주택을 내놓으려고 할까

정부 입장에서는 아파트값이 자꾸 오르는 이유를 "공급 부족"이라고 보고 있어요. 공급이 적으니까 수요가 큼 -> 가격이 오른다 -> 젊은 세대가 집을 못 산다 -> 사회 문제가 된다는 논리죠.

그래서 정부는 "공급을 늘리면 가격이 내려갈 것"이라고 믿고 계속 이런 대책을 내놓는 겁니다. 실제로 지난주 강남 지역의 고가 아파트값이 정부의 세제 개편안(부동산 세금을 늘리려는 계획) 이후로 조금 하락했다는 뉴스도 나왔으니까요. 정부 정책이 부동산시장에 영향을 주는 건 분명합니다.

당신의 월세나 전세는 어떻게 될까

결국 이 모든 정책의 끝은 "우리 집이 어떻게 될까"에 귀결되죠. 지금 월세로 살고 계신 분들은?

주택 공급이 늘어나는 건 좋은 소식일 가능성이 높아요. 왜냐하면 집이 남아돌기 시작하면 집주인들이 세를 올릴 여유가 줄어들기 때문입니다. 지금처럼 "새로운 세입자 못 찾으면 월세 올려야지"라는 생각을 못 하게 되는 거죠.

전세로 살고 계신 분들은 어떨까요? 새 주택이 들어오면 "전셋값이 얼마 정도면 이사 가는 사람이 있을까"라는 게 달라질 수 있어요. 지금은 전세가 떨어지지 않아서 집주인이 구하기 어려운 상황인데, 새 집이 많아지면 경쟁이 심해질 수 있다는 뜻입니다.

앞으로 어떻게 지켜봐야 할까

9월 말 발표를 기다리면서, 우리가 눈여겨봐야 할 건 "결국 얼마나 실제로 지어질 것인가"라는 거예요. 정부가 발표한 대책이 실제 건설으로 이어지는 데는 시간이 걸려요. 땅을 확보하고, 허가를 받고, 설계를 하고, 지어지는 데까지 보통 몇 년이 걸리거든요.

그래서 "언제쯤부터 실제로 새 주택이 시장에 나올 것인가"가 중요해요. 정부의 계획이 멋지더라도, 내년, 모레 모레 월세 내야 하는 분들한테는 2025년, 2026년의 공급 일정이 더 중요할 수밖에 없거든요.

용산공원이 정말 주택 공급지로 확정되려면 여전히 많은 절차가 남아 있을 겁니다. 서울시와도 협의해야 하고, 도시 계획상 검토도 해야 하고요. 그래서 정부가 지난 14일 김윤덕 장관이 "20일에 오세훈 서울시장을 만나겠다"고 했던 거겠죠. 정부와 시가 손을 잡아야 이런 대규모 프로젝트가 나갈 수 있으니까요.

결국 이 모든 움직임은 "아파트값 안정"과 "내 월세·전세가 안 올라갔으면 좋겠다"는 시민들의 바람이 반영된 것 같습니다. 정부가 맞는지 틀린지는 앞으로의 결과가 말해줄 테니까요.