10년 만에 최악의 부동산 대출 연체율…당신의 전세금·월세는 정말 안전할까요?

요즘 부동산 투자 뉴스를 보면 정말 답답하시죠. 아파트 값은 계속 어렵고, 이제는 건설 회사들이 돈을 못 갚는다는 뉴스까지 나옵니다. 특히 최근 금융감독원 통계를 보니 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF라고 줄여서 부르는데요, 쉽게 말해 건설 회사들이 아파트·상가 같은 프로젝트를 지을 때 은행에서 빌리는 돈입니다) 대출 연체율이 10년 만에 가장 높다고 합니다. 정말 심각한 상황이 온 거 아닐까요?

연체율이 4.65%? 그게 왜 문제가 되나요

"4.65%면 그렇게 높은 건가?" 싶으실 겁니다. 하지만 이건 정말 심각한 신호입니다. 금융권 전체로 보면 1분기 말 기준 4.65%의 연체율인데, 증권사들만 따로 보면 무려 30%를 넘는다고 합니다. 이게 무슨 뜻이냐면요, 증권사를 통해 대출받은 건설 회사들 중 30곳이 넘는 곳들이 이미 돈을 못 갚고 있다는 얘기입니다.

지금 시점에서 '부실 우려가 있는 대출금'이 16조 4천억 원이라고 하니까요. 너무 큰 숫자라 실감이 안 나실 수도 있겠지만, 이건 쉽게 말해 "앞으로 못 받을 가능성이 있는 돈이 16조 원이나 된다"는 뜻입니다.

왜 갑자기 건설사들이 못 갚게 된 걸까요?

지난 몇 년간 부동산 시장이 정말 어려웠잖아요. 여러분들도 뉴스에서 많이 보셨을 텐데, 아파트값이 떨어지고 자금 조달이 안 되고 하는 일들이 계속 있었습니다.

건설 회사들이 아파트를 짓는 과정을 한번 생각해보세요. 땅을 사고, 건축을 하고, 완공해서 분양을 해야 돈이 들어옵니다. 근데 이 과정이 보통 몇 년 걸리잖아요. 그동안 건설사들은 은행에서 돈을 빌려서 공사를 진행합니다. 그런데 아파트가 잘 팔리지 않으면? 결국 돈을 못 벌게 되고, 은행 빚도 못 갚게 되는 거죠.

요즘은 금리도 올라갔습니다. 건설사들이 빌린 돈에 붙는 이자가 예전보다 훨씬 많아졌다는 뜻이에요. 마치 여러분이 대출받은 금리가 올라가면 월급이 줄어든 것처럼 힘들어지는 거랑 같습니다.

그럼 전세금이나 월세는 정말 안전한 거 맞나요?

이게 바로 많은 분들이 걱정하시는 부분입니다. 건설사가 빚을 못 갚는다는 건 뭔가 위험하다는 느낌이 드니까요.

다행스러운 소식부터 말씀드리면, 전세금이나 월세는 상대적으로 더 안전한 편입니다. 왜냐하면 아파트가 완공되어서 실제로 사람들이 살고 있다면, 그 건물이 있는 한 전세금 반환 청구권이 유지되기 때문입니다. 법적으로도 전세권이 다른 채권들보다 먼저 보호받으니까요.

다만, 위험한 상황도 있습니다. 건설 중인 미분양 아파트의 경우는 조금 다릅니다. 만약 건설사가 부도나면 공사가 중단될 수 있고, 이 경우 완공이 지연되거나 최악의 경우 완공되지 않을 수도 있습니다. 그러면 분양금을 낸 사람들이 손해를 보게 되는 거죠.

건설사 부실이 결국 일반인들에게까지 영향을 미친다고요?

네, 영향을 미칩니다. 우선 아파트 전세가 급하게 낮아질 수 있습니다. 건설사가 어려워지면 새로 짓는 아파트가 줄어들고, 이는 시장 전체에 영향을 미칩니다.

또한 은행들도 이 상황을 알고 있으니까, 앞으로 주택담보대출을 더 까다롭게 할 가능성이 높습니다. 실제로 요즘 이미 그런 현상들이 나타나고 있다고 하죠. "좋은 대출만 해주겠다"며 은행들이 기준을 높이고 있는 겁니다.

여러분 자녀분이나 손자분이 앞으로 집을 사려고 할 때도 영향을 받을 겁니다. 지금도 전세가 부족하다고 하는데, 건설이 더 줄어들면 전세 구하기가 더 어려워질 수 있다는 얘기입니다.

그럼 개인들은 어떻게 대비해야 할까요?

먼저 전세를 고르실 때는 건물 준공연도를 한번 확인해보세요. 너무 오래된 건물이라면 앞으로 리모델링이나 재건축 같은 큰 변화가 있을 수 있으니까요. 건물주가 누구인지도 알아두면 좋습니다.

그리고 월세를 내실 때는 관리비까지 함께 확인하세요. 예전 기사에서도 다뤘던 것처럼, 요즘은 관리비가 월세보다 빨리 오르는 경향이 있거든요.

가장 중요한 건 본인이 살고 있는 집의 가치를 계속 관심 있게 봐두는 겁니다. 전세 갱신 때는 시세를 꼭 확인하세요. 만약 주변 시세보다 훨씬 낮은 전세라면 그 이유를 물어봐야 합니다. 혹시 건물에 문제가 있거나, 건물주가 돈이 어려운 상황은 아닌지 파악하는 것도 중요하죠.

전문가들은 뭐라고 하나요?

금융 전문가들은 지금 상황이 "구조적"이라고 말합니다. 즉, 단순히 요즘 경기가 안 좋은 것뿐만 아니라, 부동산 시장 자체가 변하고 있다는 뜻이에요. 인구가 줄어들고, 건축 규제도 많아지고, 금리도 높아졌으니까요.

앞으로 정부가 어떤 정책을 펼칠지가 관건입니다. 현재 국회에서는 부동산 관련 세제 개편안이 논의 중입니다. 비거주 1주택에 대한 세금을 어떻게 할 것인지도 결정되지 않았고요. 이런 정책들이 어떻게 나올지에 따라 부동산 시장이 더 어려워질 수도, 조금 나아질 수도 있습니다.

결국 지금 우리가 할 수 있는 일은?

너무 겁먹으실 필요는 없습니다만, 분명히 조심해야 할 시점입니다. 지금 전세를 구하신다면 조금 더 안정적인 건물과 건물주를 선택하세요. 돈을 빌려서 갭투자나 비트(전월세 차익 노리는 투자)를 하려던 계획이 있다면 더 신중하게 생각해보세요.

우리가 살고 있는 집은 투자 상품이 아니라, 우리 가족의 생활 공간입니다. 전문가처럼 시장을 읽을 필요는 없지만, 내가 사는 집의 가치와 건물의 상태는 꾸준히 관심 있게 봐두는 게 중요한 시대가 되었다는 걸 기억하세요.