30대가 절반, 갭투자 의심 거래 1년에 55% 급증…'저금리 시대'의 위험한 투자 함정

서울 아파트, '갭투자' 거래가 폭발했다

요즘 뉴스를 보면 자꾸만 '갭투자'라는 말이 나옵니다. 듣기만 해도 뭔가 위험해 보이는데, 정확히 뭐하는 건지 모르시는 분들 많으시죠? 간단히 말해서 갭투자는 전세금과 매매가 사이의 '차이(갭)'를 이용해 돈을 적게 들이고 집을 사는 방식입니다.

예를 들어볼게요. 어떤 아파트의 시세가 10억 원인데, 그 집이 전세로 나와 있고 전세금이 8억 원이라고 해봅시다. 그럼 2억 원의 갭이 생기지요. 이 차이를 이용해서 2억 원만 내놓고 집을 사서, 전세로 임차인에게 빌려주는 겁니다. 월세를 받으면서 차익을 노리는 거예요.

지난해 한 해 동안 이런 갭투자 의심 거래가 서울에서만 6,680건이 발생했다고 합니다. 놀라운 건 이 숫자가 1년 전보다 무려 55% 늘었다는 거예요. 비슷한 거래가 증가했다는 건, 그만큼 많은 사람들이 이 방식으로 투자를 시도하고 있다는 뜻입니다.

왜 30대가 절반 이상을 차지할까?

더 주목할 점은 이런 거래의 주인공이 누구냐는 겁니다. 바로 30대들입니다. 갭투자 의심 거래 중에 30대가 차지하는 비율이 거의 절반에 가깝다고 하니까요.

이게 왜 벌어지는 걸까요? 지금 경제 상황을 생각해보면 이해가 됩니다. 지난 몇 년간 금리가 높아졌다가 요즘 다시 낮아지는 추세를 보이고 있습니다. 그렇다 보니 '저금리 시대'라는 말도 나오지요. 금리가 낮으면 돈을 빌리기가 쉬워집니다.

30대는 사회생활을 하면서 어느 정도 신용도 쌓았지만, 아직 목돈을 많이 모으지 못한 연령대입니다. 집을 사고 싶어도 수십억 원을 한 번에 낼 수 없는 상황이 많지요. 그렇다 보니 '적은 돈으로 집을 장악하고 차익을 노릴 수 있는' 갭투자가 매력적으로 느껴지는 겁니다.

여기에 금리가 낮으니까 대출을 받기도 쉽고, 상환 부담도 적어 보입니다. '이 정도면 되겠지'라는 생각으로 시작하는 경우가 많은 것 같아요.

그런데 정말 안전한 투자일까?

여기가 함정입니다. 갭투자는 겉으로는 쉬워 보이지만, 실제로는 아주 많은 변수를 안고 있습니다.

먼저 생각해봐야 할 것은 '집값이 계속 오를 거라는 보장이 없다'는 점입니다. 만약 집을 산 후 시장이 안 좋아져서 집값이 떨어진다면 어떻게 될까요? 아래층(전세를 들은 임차인)에는 전세금을 돌려줘야 하는데, 지금 팔면 손해가 난다는 상황이 됩니다. 그럼 그 손해를 누가 메울까요? 결국 갭투자자, 즉 여러분이 메워야 합니다.

또 다른 위험은 '전세가 깨질 수 있다'는 겁니다. 전세라는 게 임차인이 계약 기간 동안 계속 살겠다는 약속인데, 갑자기 이사를 가겠다고 하면? 그럼 새로운 임차인을 구해야 하는데, 그동안 집값이 떨어져 있으면 새로운 전세금을 더 높게 책정해야 하는 상황이 올 수 있어요. 결국 손실을 보게 되는 거죠.

그 외에도 세금 문제가 복잡합니다. 집을 투자 목적으로 샀다면 여러 세금을 내야 하는데, 이게 생각보다 많습니다. 임대소득세, 종부세(종합부동산세) 같은 것들이 생각보다 크게 나올 수 있고, 이걸 제때 내지 못하면 더 큰 문제가 됩니다.

지금 이렇게 늘어나는 이유

문제는 현재 상황이 30대들에게 갭투자를 '더' 유혹적으로 만들고 있다는 점입니다.

첫째, 금리입니다. 금리가 낮으면 대출금 상환이 쉬워 보입니다. "아, 이 정도면 내 월급으로 충분하겠네"라는 생각이 들기 쉽지요. 하지만 금리는 언제든 올라갈 수 있습니다. 요즘 뉴스를 보면 미국의 금리가 오르고 있다는 얘기도 나오잖아요. 우리나라 금리도 함께 오를 가능성이 있습니다. 그럼 대출금 이자가 커지면서 갑자기 상환이 힘들어질 수 있어요.

둘째, 집값에 대한 심리입니다. 서울 아파트, 특히 강남 같은 데는 예전부터 "집값이 계속 오를 거야"라는 믿음이 있습니다. 실제로 지난 20년을 보면 그런 경향이 있었거든요. 하지만 인구가 줄어들고 있고, 정부도 집값 안정을 위해 여러 규제를 내놓고 있습니다. 과거와는 다른 환경이라는 걸 많이 간과하고 있는 것 같아요.

셋째, '남들도 하니까'라는 심리입니다. 갭투자가 늘어나면서 인터넷에도 성공담이 많이 떠돌고, SNS에서도 "나는 이렇게 집을 장악했어"라는 얘기들이 나옵니다. 그걸 보면 "나도 해봐야 하나?"라는 생각이 들 수 있죠. 하지만 인터넷에는 성공한 사람의 얘기는 많아도, 실패한 사람의 이야기는 잘 안 올라옵니다.

정부도 이 추세를 주목하고 있습니다

갭투자 거래가 이렇게 늘어나자, 당연히 정부와 금융 당국도 눈을 떴습니다. 왜냐하면 갭투자가 극단적으로 가면 시장 자체를 왜곡시키기 때문입니다.

갭투자로 집을 많이 사가면 어떤 일이 벌어질까요? 집값이 올라갑니다. 왜냐하면 투자 목적의 구매가 늘어나니까요. 그럼 실제로 살고 싶은 사람들이 집을 못 사게 됩니다. 결국 무주택자들의 주거 불안이 커지는 겁니다.

또한 전세 시장에도 영향을 미칩니다. 갭투자자들이 높은 전세금을 책정하면서 전세 계약을 맺으려는 사람들의 부담이 커집니다. 결국 20대, 30대 초반 젊은이들이 서울에서 살기가 더 어려워지는 거죠.

정부는 이를 해결하기 위해 여러 방안을 검토하고 있는 것 같습니다. 투기 거래를 줄이기 위한 세금 강화, 대출 규제 강화 같은 것들이 나오는 배경이 바로 이겁니다.

혹시 나도 이런 유혹에 빠진 건 아닐까?

만약 여러분이 30대이고, 요즘 갭투자를 생각하고 있다면 한 번 더 생각해보셨으면 좋겠습니다.

가장 중요한 건 "내가 정말 감당할 수 있을까?"라는 질문입니다. 금리가 지금 이대로일까요? 집값이 계속 오를까요? 전세가 깨지지는 않을까요? 혹시 큰 생활 변화(직업 변화, 건강 문제 등)가 생기진 않을까요?

이런 변수들을 모두 고려했을 때도 감당할 수 있다면 모를까, 금리 인상 한 두 번에도 버티지 못할 상황이라면 피하는 게 낫습니다. 특히 요즘처럼 금융 시장이 불안정할 때는 더욱 그렇습니다.

집을 장악하는 것보다 내 자산을 지키는 게 먼저입니다. 욕심을 내다가 큰 손해를 보는 건 피하셔야 합니다.

전문가 상담, 반드시 받아보세요

혹시 갭투자를 검토 중이라면, 반드시 전문가와 상담해보시기를 권합니다. 부동산 투자 전문가, 세무사, 금융 상담사 등과 충분히 얘기한 후에 결정하시는 게 가장 안전합니다.

특히 본인의 재정 상황, 리스크 감수 능력, 향후 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다. 남들이 한다고 해서, 인터넷에서 성공담이 많다고 해서 따라 하는 건 매우 위험합니다.

지금은 "모두가 집을 장악하려고 한다"는 시대입니다. 하지만 역사를 보면, 모두가 한쪽 방향으로 몰릴 때가 가장 위험한 순간이었어요. 현명한 판단이 결국 여러분의 자산을 지키는 최고의 방법이라는 걸 잊지 마세요.