12년 살던 전셋집 나가야 한다면?…2027년부터 몰려오는 '장기전세 퇴거'의 현실

12년을 살던 집, 갑자기 나가라는 통보

서울 마포구에서 12년을 살던 심씨는 2022년에 청약에 당첨되기 전까지 그 아파트가 자기 집인 줄 알고 살았어요. 세 자녀를 키우고, 아이들이 이 동네 학교를 다니고, 직장도 가깝고, 마음의 안식처가 된 집이었거든요. 하지만 2027년부터 그런 가족들이 대거 나와야 할 상황이 닥쳐오고 있습니다.

정부가 주택 부족 시대를 해결하기 위해 2000년대 초반부터 '장기전세주택'이라는 제도를 추진했어요. 쉽게 말해서, 서울시나 LH(한국토지주택공사) 같은 공공기관이 땅을 사서 아파트를 지은 다음 세입자에게 저렴한 전세금으로 내줄 테니 오래 살라는 거였죠. 집값이 비싼 서울에서 소수의 시민이라도 안정적으로 집을 구할 수 있게 하려던 선의의 제도였습니다.

그런데 이제 그 "의무임대 기간"이 끝나가고 있어요. 2027년부터 임대 계약이 만료되는 주택들이 늘어날 것이고, 거기 사는 세입자들은 결국 나가야 하는 겁니다.

"6년 9개월 살고, 이제 나갈 준비를 해야 한다고?"

통계를 보면 흥미로운 게 나와요. 장기전세주택에서 퇴거하는 입주자들의 평균 거주기간이 6년 9개월이래요. 즉, 거의 7년을 한 집에서 살고 나가는 거죠.

7년이면 짧지 않은 시간이에요. 아이들도 자라고, 동네 친구도 생기고, 병원도 정해지고, 슈퍼마켓도 편한데... 갑자기 나가야 한다는 통보를 받으면 얼마나 답답할까요?

더 흥미로운 건 이들이 어떻게 대응하고 있는가예요. 퇴거 대상자 중 무려 72%가 "자기 집을 마련하겠다"는 결정을 내렸다고 해요. 전세금이 있었으니까 그 돈으로 대출을 얹어서 집을 사겠다는 의지를 보인 거죠.

생각해보세요. 지금까지 "세 들어 살던" 사람이 갑자기 "집을 사는" 사람이 되는 거예요. 이건 단순히 "이사를 가야 한다"는 차원을 넘어서 "내 인생의 큰 결정"을 강요당하는 거나 마찬가지입니다.

전세금이 내 집 마련의 발판이 될까?

그렇다면 이 돈으로 집을 살 수 있을까요? 글쎄요... 생각보다 복잡합니다.

장기전세주택의 전세금은 시세보다 훨씬 싸요. 그게 이 제도의 취지니까요. 하지만 그렇다고 해도 과거 10년간의 전세금이니까 어느 정도 목돈은 모여 있을 겁니다. 평균적으로 보면 2억 원대에서 3억 원대 정도가 많다고 해요.

"그 정도면 충분하지 않나?" 이러실 분도 있겠지만, 서울에서 집을 산다는 건 쉽지 않습니다. 특히 전세로 살던 동네가 강남이나 강북의 주택가였다면, 그 돈으로는 비슷한 위치의 아파트를 못 사요. 그래서 많은 사람이 강남에서 강북으로, 도시에서 외곽으로 옮기게 되는 거죠.

또 하나 고려해야 할 게 있어요. 지금 "대출금리"가 높다는 겁니다. 전세금에 추가로 대출을 받으려면, 은행에서 받는 이자가 만만치 않거든요. 5% 이상의 금리로 1억 원을 빌리면, 매년 500만 원 이상의 이자를 내야 한다는 뜻이에요. 월급에서 이 돈이 나가갈 생각을 하면... 네, 가계에 큰 부담이 됩니다.

그럼 이들은 어디로 가는 걸까?

흥미로운 질문이 생겨요. 이렇게 많은 사람이 나간 자리에 새로운 세입자가 들어올까요?

정부는 "비워진 장기전세주택을 미래 세대를 위해 다시 공급하겠다"고 말합니다. 다시 말해, 낡은 집들은 재건축할 때까지 기다리고, 괜찮은 집들은 새로운 세입자를 받겠다는 거죠.

하지만 여기서 주목할 점이 있어요. 2027년 이후 몇 년 동안은 "정부의 저렴한 전세주택"이 대량으로 공급되는 시기가 됩니다. 지금까지 12년간 안정적으로 살던 세입자들이 갑자기 나가버리니까, 시장에는 한 번에 많은 주택이 공실이 되는 거죠.

이럴 때는 보통 뭐가 일어날까요? 그렇습니다. "전월세 시장이 출렁인다"는 거예요. 공급이 갑자기 늘어나니까 전세금도 떨어지고, 월세 시세도 흔들릴 가능성이 높습니다. 지금 서울에서 전월세 계약을 생각하고 있는 분들에게는 좋은 소식이지만, 반대로 "건물주 입장"에서는 까다로운 상황이 되는 거예요.

"꼭 큰 결정을 앞두고 있는 거네요"

만약 당신이 지금 장기전세주택에 살고 있다면, 2027년이라는 날짜를 마음에 담아두세요. 그리고 지금부터 차근차근 준비를 시작해야 합니다.

먼저 할 일은 "내 전세금이 정확히 얼마인지, 언제 돌려받는지" 확인하는 거예요. 계약서를 다시 읽어보거나, 주택공급기관(서울시 SH공사나 LH)에 물어봐도 좋습니다. 그 돈이 "집을 사는 첫 계약금"이 될 텐데, 계획이 없으면 낭비되기 쉽거든요.

그 다음은 "앞으로 어디서 살 것인가"를 생각해보는 거예요. 같은 동네에서 계속 살 수 있을까? 아니면 외곽으로 나가야 할까? 또는 월세로 전환해야 할까? 이런 것들을 가족과 함께 이야기해보세요. 집은 단순히 "자산"이 아니라 "생활의 터전"이니까요.

그리고 가능하다면 은행이나 주택금융공사에 방문해서 "대출 가능 규모"를 미리 알아보는 것도 좋습니다. 내가 얼마를 빌릴 수 있고, 월급에서 얼마를 상환할 수 있는지 객관적으로 파악하는 거죠. 이 정보가 있으면 집을 볼 때 헛짓거리를 줄일 수 있어요.

세입자 입장에서는, 건물주 입장에서는...

이 변화가 모든 사람에게 같은 영향을 미치지는 않습니다.

**세입자 입장:** 2027년 이후 "저렴한 공공 전월세"가 대거 풀려나니까, 전월세 계약을 새로 할 때 좀 더 "선택지가 많아질" 가능성이 있어요. 지금 당장 이사를 계획하고 있다면, 1~2년 더 기다렸다가 시장이 안정된 후에 움직이는 것도 전략이 될 수 있다는 뜻입니다.

**집을 사려는 사람 입장:** 한편으로는 중고 아파트 매매 시장이 조금 식을 수도 있어요. 왜냐하면 "전월세로 살 수 있는 선택지가 늘어나니까" 굳이 비싼 돈을 내고 집을 살 이유가 줄어드는 거죠. 역설적이지만, 장기전세 퇴거자들이 대량으로 시장에 나와 "사려는" 것과 동시에, 다른 세입자들은 "굳이 살 필요가 없겠다"고 생각할 수도 있다는 겁니다.

**건물주 입장:** 흥미로운데, 정부가 공급하는 저렴한 전세에 밀려서 "민간 전월세 시장"이 더 경쟁력을 잃을 수 있어요. 그래서 일부 건물주들은 "전세 공급이 아니라 월세로 전환"을 생각하고 있다고 해요. 월세는 좀 더 현금흐름이 안정적이니까요.

앞으로 어떻게 될까?

2027년은 "한국 주택 시장의 분기점"이 될 수 있어요.

한쪽에서는 "내 집을 사려는 사람들"이 대거 나올 것이고, 다른 한쪽에서는 "정부의 저렴한 전월세"가 대거 공급될 겁니다. 그러면서 "집을 산다 vs. 전월세로 산다"의 선택이 더욱 갈릴 거예요.

또한 강남과 강북, 도시와 외곽의 "인구 이동"도 일어날 겁니다. 지금까지 저렴한 강남 전세로 살던 사람들이 강북 신도시로 가거나, 도시 근처 위성도시로 이주하면서요. 이건 개별 가족의 "이사 결정"일 뿐이지만, 많은 사람이 동시에 움직이면 "지역 경제"에까지 영향을 미치게 됩니다. 한 동네의 인구가 줄면 그 지역의 학원, 병원, 상점들도 흔들릴 테니까요.

정부 입장에서도 "장기전세 퇴거자 관리"가 중요한 과제가 되고 있어요. 급하게 내몰린 사람들이 사기를 당하거나, 너무 비싼 대출을 받거나, 무리해서 집을 사다가 "하우스푸어"가 되는 일을 막아야 하니까요.

지금부터 해야 할 것들

만약 당신이 2027년까지 2년 남짓 남은 장기전세주택에 살고 있다면, "지금부터 준비하는 게 최고"입니다.

**1단계: 정보 수집**

- 내 전세금 계약서 다시 읽어보기

- SH공사나 LH에 "퇴거 일정"과 "전세금 반환 일정" 확인하기

- 지금 살고 있는 지역의 "신축 분양" 정보 모으기

**2단계: 재정 계획**

- 은행에서 "대출 가능 규모" 미리 알아보기

- 월급에서 "월 상환금이 얼마를 차지할지" 계산해보기

- 전셋값이 떨어질 가능성도 고려하기 (너무 낙관하지 말 것)

**3단계: 선택지 검토**

- "집을 사는 경우" 시뮬레이션

- "다른 지역으로 전월세 이사"하는 경우 검토

- "혹시 월세로 전환할 가능성"도 염두에 두기

꼭 남의 일처럼 느껴졌던 정책이 이제 "내 삶의 큰 변화"로 다가오는 시점입니다. 그런데 미리 알고 있으면, 충격을 줄일 수 있어요. 12년을 편하게 살던 집을 나간다는 건 힘들겠지만, 그 돈이 "새로운 시작"의 밑거름이 될 수 있도록 지금부터 차곡차곡 준비해보세요.